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“二七之巅”总篇-各大房企巅峰争霸二七滨江商务区 解读武汉未来“天际线”

2017-02-15 16:24:54 来源:觅房网

汉口沿江商务区二七片定位为“汉口滨江国际商务区”。以发展企业总部、商务办公、高端商业服务、文化旅游及创意产业为主体,集中展现历史文化风貌、现代都市景观、生态宜居功能的国际企业总部型商务区。

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二七滨江商务区也称汉口滨江商务区,于2010年启动征地、拆迁等工作,2015年6月30日珠海华发以总价40.05亿元、楼面价13388元/平拿下了位于江岸区二七沿江商务区的P(2015)050号地块,这也成为了当时武汉单价最贵的一宗地,同时也揭开了二七滨江商务区发展的序幕。目前二七滨江商务区已经云集了新世界、华发、绿城、万科、中信泰富、国华人寿、瑞安7家大牌房企,而且二七滨江在最近几年依然会是武汉土地市场供应的重头戏,未来期待有更多房企进入二七滨江商务区。这里有新规划周大福金融中心648米高楼、武汉地铁10号线、12号线、二七路-铁机路过江隧道等一系列重点工程,同时也是汉口二环内最大的一片集中土地供应区域,预计未来会打造成武汉新的豪宅集群与商业集群。觅房网倾情打造“二七之巅”系列报道,将为大家全景呈现二七滨江商务区的现状与未来,希望大家持续关注觅房网。

第一篇将为大家呈现二七滨江的区域范围、前世今生、土地汇总、交通与区域规划汇总,且看下文。

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二七滨江商务区区域范围:长江二桥、二七大桥、解放大道围合区域

现汉口沿江商务区二七片定位为“汉口滨江国际商务区”,是以发展企业总部、商务办公、高端商业服务、文化旅游及创意产业为主体,集中展现历史文化风貌、现代都市景观、生态宜居功能的国际企业总部型商务区。汉口滨江商务区东起沿江大道,西至解放大道,南至黄浦大街,北至汉堤路。

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区域定位:高端商务区+豪宅聚集区 定成武汉新地标

从二七滨江商务区规划来看,二七路以北片区以商业为主,二七路以南片区以住宅为主。片区以超过600米的高楼周大福金融中心为代表,将有多栋超过300米的高楼。届时,二七滨江商务区将与武昌滨江商务区绿地606对望,成为长江两岸的“双子塔”。而其豪宅区集中程度也十分罕见,有望与汉街武汉中央文化区比肩,成为武汉又一城市名片。

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区域土拍汇总:近两年共出让5宗地块 多为底价成交

二七滨江商务区近两年一直是武汉土地市场的明星,由于土地拍卖带很多招商引资的目的,因此包括周大福金融中心、中信泰富、伟鹏地产等地块多为底价成交。不过华发外滩首府项目楼面地价超过13000元/平,创武汉当时楼盘地价的记录。武汉天地与绿城为早期竞得地块,地价相比要便宜很多。

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二七滨江的前世今生

二七片在行政区位上属于江岸区,二七片的“二七”一名源于历史上的“二七工人大罢工”事件,二七纪念馆就在片区内解放大道旁,片区里福建社区、徐州新村最早居住的就是重建江岸车厂的工人及家属。对其旧城改造拆迁工作自2003年就已开始,不过直到近几年,尤其是二七沿江商务区规划的展开才有明显进展。

二七滨江商务区建设历程

1、二七滨江商务区于2010年启动征地、拆迁等工作。

2、2011年江岸区政府围绕二七滨江商务区完善了《江岸沿江商务区功能实施规划》,并制定了核心区片的城市设计。

3、2014年江岸区政府工作报告显示,汉口沿江商务区二七片规划已完成并经市规划局批准。

4、《武汉市2015年政府工作报告》中提到要加快建设包括汉口沿江商务区在内的多个服务业聚集区,加速二七片等重点片区改造。

5、2015年年初,江岸区在区“两会”上发布一段关于二七滨江商务区宣传片,并披露该商务区的核心区已拆迁完毕,今年将面向国内外顶尖企业开展招商选商,拉开建设大幕。

6、2015年3月17日,武汉土地市场网挂出延期公告,二七滨江商务区规划中的首宗地块将原定于4月8日揭牌延期至4月30日

7、2015年4月8日,武汉土地市场网发布公告,该地块因故撤销出让。

8、2015年6月30日珠海华发以总价40.05亿元,楼面价13388元/平,溢价率105%,拿下了位于江岸区二七沿江商务区的P(2015)050号地块,这也成为了当时武汉单价最贵的一宗地。

9、2015年7月,新世界地产以14.75亿元购得二七滨江P(2015)063地块,楼面地价3550元/平方米,拿地后新世界地产与周大福联合发新闻稿公布,将在该地块建成一栋高度不低于600米的城市综合体,与武昌滨江的606高楼隔江相望。

10、2016年4月,绿城以代建的形式,与武汉泓江置业签约,双方将合作开发二七滨江南片(C10、G6)地块。

11、2016年5月5日,武汉伟鹏地产以底价39亿元,楼面地价9038元/平获得了二七滨江P(2016)023号地块,后武汉万科通过收益权合作方式获取了该项目住宅部分100%权益,后期,双方也将合作共同开发该地块。

12、2016年12月27日出让的P(2016)125号地块宣告临时撤牌。

13、2017年1月21日,汉口二七片区一次性爆破19栋楼,将建707米高楼。

14、2017年2月7日,中信泰富以99.2亿元底价竞得二七滨江P(2017)009号地块即原P(2016)125号地块。

二七滨江在建项目一览

P(2015)063地块-周大福金融中心:648or707?毫无疑问将再刷新华中天际线

2015年7月28日,香港周大福以总价14.75亿元拿下二七滨江P(2015)063地块,楼面地价为3550元/平,根据该地块要求,将建成一幢不低于600米的的城市综合体,很有可能成为未来武汉第一高楼。相关报道显示,该项目将投资100亿元,规划高度707米,案名为“周大福金融中心”。2016年6月,二七滨江商务区的核心项目武汉周大福中心近日也被曝光了设计图,设计公司为ARUP,地上共117F、建筑高度648m。新世界国贸门前已经挂起武汉周大福金融中心宣传广告,“武汉周大福金融中心,汉口二七滨江商务区最高新地标”。广告主体借用了天津周大福的造型。一个月前,汉口滨江商务区19栋楼一次性爆破,爆破后的二七路至徐州新村沿线街道堆满了约5米高的砖头和渣块。据现场一名工人介绍,该地块已经开始了施工。

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(周大福金融中心地块图)

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(周大福金融中心效果图)

周大福金融中心除1栋600米高楼之外,还将配备一个中央公园。同时,周大福金融中心占据了二七滨江商务区的核心位置,1号线与10号线的换乘站二七路站将紧邻周大福金融中心。

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(周大福金融中心地块拆迁实景图)

华发外滩首府:目前动工最快项目 预计2017年中开盘 价格或比肩武汉天地

早在2015年6月30日,华发地产以40.05亿元高价竞得的二七滨江商务区P(2015)050号地块,楼面价高达13388元/平,溢价率达105.38%,创下当年的单价地王,该地块与武汉天地仅一路之隔。

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华发外滩首府紧邻武汉天地,再加之华发一向就以开发豪宅著称,预估开盘价格也会堪比武汉天地。武汉天地目前前期房源已售罄,价格约在4万-5万元/平。

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(华发外滩首府楼盘详情页目前已面市 预计2017年中旬开盘)

(华发外滩首府实景图)

绿城黄浦湾:绿城代建武汉泓江置业地块 目前规划已出

2016年4月23日,绿城集团与武汉泓江置业就武汉外滩黄浦湾项目进行了代建签约,绿城最高端住宅项目落户武汉,案名为“绿城•外滩黄浦湾”2016年年底,绿城在武汉代建的二七滨江项目——绿城外滩黄浦湾一期进行了规划公示。公示显示,项目共分为三期开发,其中一期规划用地面积约2.28万方,容积率5.04,住宅建筑面积约11.19万方,商业约0.22万方,共5栋30层-50层的超高层住宅楼,有566户。

(绿城黄浦湾具体地块位置图)

武汉泓江置业公司开发过位于二七滨江商务区中一线临江的滨江苑公务员小区项目,绿城黄浦湾应是滨江苑的后期地块。被称为“豪宅专家”的绿城也以代建方式杀入了二七滨江区域。绿城集团董事长宋卫平亲自带队,和武汉泓江置业就武汉外滩黄浦湾项目进行了签约。

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(签约仪式现场)

绿城黄浦湾项目也是绿城在武汉的最高端项目,项目虽不一线临江,但滨江苑小区对江景的遮挡不大。

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(绿城黄浦湾效果图)

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(绿城黄浦湾平面图)


P(2016)023号科地块:收购伟鹏地产住宅地块 仅半年工程车已进场

在2016年5月5日的土拍中,武汉伟鹏地产以底价39亿元,楼面地价9038元/平获得了二七滨江P(2016)023号块,后武汉万科通过收益权合作方式获取了该项目住宅部分100%权益,后期,双方也将合作共同开发该地块。该地块要求为“必须引入1家以上(含1家)国际性金融服务企业的中国区域总部,引入3家以上(含3家)全国性或区域性金融服务机构”。在该地块中,武汉万科享有项目住宅部分的100%权益,其住宅占地面积4.03万方,容积率5.39,建筑面积21.71万方。该地块位于江岸区二七沿江商务核心区南一片,是一宗集商服、住宅、公园绿地用地一体的综合地块。近日,我们去该地块实探,看见大量工程车进场内施工。

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P(2017)009号中信泰富:商服为主建面超百万方 目前为二七滨江最大地块

2017年2月7日武汉的土拍中,中信泰富有限公司以高达99.2亿元的总成交价格摘得武汉二七滨江百万方“黄金”商务区地块。该地块出让条件颇为严格,其中提到,竞买人须为2016年美国《财富》杂志公布的世界“500强”企业,承诺引入2016年度美国《财富》杂志公布的世界500强企业2家以上(含2家)的区域总部;同时,竞得人须承诺竞得后引入6家以上(含6家)取得“一行三会”颁发的经营许可证的全国性保险公司等金融机构的区域总部。


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该地块由14宗小地块组成,规划用地面积约22.9万平方米,包括约8.78万平方米的居住用地、9.096万平方米的商业服务业设施用地,还有文化设施用地1.078万平方米、公园绿地用地2.78万平方米和学校用地1.15万平方米,容积率为1.2-11.8。按建筑面积看,地上总建筑面117.3万平方米,包括居住38.64万平方米、文化设施及配套3万平方米、学校1.35万平方米、商业和商务74.31万平方米。住宅占比约33%。

在该地块开拍前,曾有业内人士透露,中信泰富已与武汉市相关部门就汉口滨江国际商务区项目开发相关事宜签订了合作备忘录,所以二七滨江地块即成为中信泰富的猎物之一。此前,中信泰富接手了瑞安武汉天地a1写字楼项目。目前A1写字楼已经开工复建。

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在该地块上次被撤牌后 中信便提前在地块入场施工

P(2016)158号-国华人寿地块 需建不低于300米高楼 引进世界500强中的金融机构的区域总部

2017年1月24日,武汉2017年首场土拍中,平华置业以32.6亿元的底价竞得P(2016)158号地块。据资料显示,平华置业的股东正是国华人寿保险股份有限公司。而国华人寿,则是出现在武汉土拍市场上的新的险资面孔。根据武汉市国土局发布的补充公告,竞得人须持有70%以上的商办物业,10年内不得对外销售转让。须承诺引入不少于3家“一行三会”颁发经营许可证的全国性金融机构的区域总部或控股子公司,引进至少一家世界500强中的金融机构的区域总部。


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国华人寿地块规划居住建面约9.98万平方米,商业建面26.36万平方米,文化设施及配套建筑规模为3.9万平方米。地块内还要求建设标志性商务办公塔楼,且建筑高度不低于300米。从地块位置显示,国华人寿地块紧邻滨江苑三期,西面为万科地块,北面为周大福金融中心和中央公园。

二七滨江商务区交通:地铁1号线与解放大道支撑 10号线、12号线、二七路过江通道值得期待

1号线二七滨江片区段于2010年率先通车,成为武汉首条地铁,对区域交通起到了很大的帮助。但近几年武汉地铁发展迅猛,二七滨江片区看似一直只有1号线苦苦支撑,但实际上片区已有10号线和12号线两条地铁规划。目前地铁12号线有望在2017年动工,12号线基本可以确定在丹水池与1号线换乘,在科普公园与5号线换乘,沿二七长江大道附近过江。另一条地铁10号线穿过二七滨江商务区中央,与1号线在二七路站换乘,站点紧邻周大福金融中心。同时,与地铁10号线同时规划的还有二七路-铁机路过江隧道。目前10号线已纳入武汉第四轮地铁规划,不过2017年预计不会开工。

总体来讲,有1号线与解放大道作为交通支柱,未来还有10号线和12号线两条地铁规划,二七滨江的交通状况是配得上其片区价值的。

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二七滨江商务区交通:集顶级商业、教育、医疗资源于一身

商业:二七滨江商务区的代表商业体主要是瑞安旗下的新天地商业街、武汉壹方购物中心,这两个商业体均为武汉高端商业体代表之一。

2009年全面开业的武汉天地商业街位于武汉永清街沿江大道,商业面积5.7万方,由武汉瑞安房地产开发,自持经营。原上海新天地的总设计师本杰明.伍德先生,将项目内的9幢历史建筑进行了改造和修缮,新建建筑全部为不超过3层的砖砌低矮房屋,建筑外部还保留了当年的砖墙、屋瓦,营造出开阔、舒适的商业空间。

与上海新天地一脉相承,武汉天地也定位于小资白领娱乐休闲的商业街区,目前,各类餐饮业态占比已接近60%,影院、酒吧、美容美发护肤、健身、书店、服装零售、配饰、花店、教育机构、设计师品牌集合店、数码体验馆等各色业态也都被收纳其中,入驻商户共计102家。

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壹方作为武汉天地全新综合配套的重要一环,其定位为一站式国际风尚购物中心。壹方购物中心位于汉口中山大道与京汉大道“包夹”处,占地11.4万平方米,无缝对接轻轨1号线黄浦路站,壹方购物中心于2016年9月开业。

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另外区域内也不乏航天双城这种带有家乐福的较为平民化的较大体量商业体。

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教育配套:二中、长椿街小学均为武汉名校

二七滨江商务区内优质的教育资源对其区域价值有着至关重要的作用,区域内的二中、铁中、长椿街小学都是武汉顶级的教育资源。

武汉市第二中学,始建于1939年,1953年成为中南行政区首批重点中学,行政区撤销后为湖北省重点中学。1999年成为湖北省首批示范学校。

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长春街小学位于具有红色地域的汉口长春街70号,创建于1946年,是一所有着67年办学历史有丰厚文化底蕴的市级督导示范学校和新一轮素质教育特色学校。长春街小学是武汉市名优小学、市级示范学校,最重要的是初中对口二中。

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医疗:二七滨江商务区内有一所三甲医院——解放军第161医院。

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二七滨江商务区对面是成熟的二七路大型居住区,配套充足,道路两头紧邻地铁3号线和轻轨1号线,生活便利。片区内聚集了东立国际、星海蓝天、航天双城、金涛翰林苑等新老小区。区域内与以上老小区有较大差异的楼盘是武汉顶级豪宅——武汉天地,该项目住宅部分目前已售罄,其二手房价格多在700万一套以上。

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二七滨江商务区与武汉CBD对比

地理位置对比相比武汉CBD商务区,二七滨江商务区地处内环,有绝对的地理位置优势,同时二七滨江商务区还有武汉CBD商务区无法比拟的一线江景资源;

商业配套对比在商业氛围方面,壹方购物中心、新天地商业街相比泛海城市广场要火热的多。

教育配套对比二七滨江商务区与武汉CBD商务区不分伯仲,二七滨江商务区内有长椿街小学、武汉二中这样顶级的武汉教育配套,武汉CBD商务区内拥有红领巾小学、武汉一中这样顶级的武汉教育配套。

区域楼盘价格对比以二七滨江商务区内的武汉天地与武汉CBD商务区泛海国际居住区为样本对比,这两个项目均为武汉的顶级豪宅,价格方面武汉天地还是以4万+的均价领先于泛海国际居住区的3万+。blob.png

业内观点:二七滨江或将刷新武汉房价“天花板

浦江中国市场分析师郭锐表示,“二七滨江商务区云集了万科、新世界、绿城、华发、瑞安等大牌房企,拥有武汉最黄金的滨江地段,最高端的写字楼集群,集中了二中、七一等一流的教育资源,三甲医院,企事业单位,高薪人群云集,无疑是武汉未来房价最高的区域。”武汉房价最高的区域一定出现在汉口,由于汉口内环几乎无新房供应,二七滨江未来几年或江刷新武汉房价的“天花板”。

结语:通过上文大家应该对二七滨江商务区有了深刻的了解,二七滨江商务区从拆迁开始已历经10余年,随着近两年土地的大规模出让和大部分项目的破土动工,二七滨江商务区的规划正在逐一落实,作为武汉城市名片之一的二七滨江商务区已经逐渐呈现在我们眼前。接下来觅房网-武汉楼市一线将推出“二七之巅”系列报道,为大家实探区域现状、共话区域发展,敬请关注!

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