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花山凭何叫价18000?

2017-07-20 16:17:59 来源:武汉阿松


花山生态新城东湖高新区东北方,西接严西湖,南抵光谷中心城,规划用地66.4平方公里,人口规模20万人。花山隶属于东湖高新区,是整个大光谷版图中重要的一部分。

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而近年来,花山在这个楼市版图中显得不温不火,其热度远不及关山大道和光谷东片区,甚至被誉为光谷升值最慢的片区。

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从历史回看,花山片区的起点并不低,2012年碧桂园生态城首次开盘,均价6000元/平左右,到2013年,碧桂园生态城的精装修均价已经超过了7000元大关,要知道当年光谷东朗诗里程首次开盘时均价也不过如此,甚至还卖过5字头的房子。


但时过境迁,光谷东的国采目前已经飙到了18000的价格,而万科花山紫悦湾最后一次开盘备案均价仅8500元/平。

花山,似乎已经被光谷东甩了两条街。

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与此同时,花山的一级土地开发商联投似乎也陷入了大麻烦,联投花山郡二期2015年就已经对外销售,但因为种种原因直至今日还未拿到预售许可证,当时6000多买房子的购房者无法签合同,让好好的一个品质盘成了“花山坑”。


而花山四大的四大楼盘此时摆出的是这样的姿势:

碧桂园生态城前四期售完 

联投花山郡陷入违建风波 2年无法取得预售证

万科花山紫悦湾低价清盘 全盘售罄

亿达光谷大观一期售完 二期时隔一年仍未开盘


就当大家都认为花山死气沉沉的时候,碧桂园生态城五期东境竟然异军突起,对外报出了18000的均价。


碧桂园在花山还有地?哪里来的?阿松查了资料后发现,碧桂园生态城东境用地为武汉联投置业有限公司与2014年10月拿得的,东湖新技术开发区花城大道以北、土吴路以西、松涛路以南P(2014)112号地块,用地面积11.79万方,容积率2.1-2.3,成交总价仅2.74亿元,后卖给碧桂园开发。2.74亿什么概念?也就是当时联投拿地价仅1000元/平。至于碧桂园找联投买这块地多少钱真不得而知,但绝对不会是售楼部号称的9000元/平。

再让我们简单了解下碧桂园生态城东境这个盘:


花城大道与花山大道交汇处东北角,东境在花山内不算特别好的位置,不临湖、不临山,离严西湖隧道也比较远

首期9月推盘5、9、10号楼18层2T2户140平四房带精装修,和叠拼别墅。

自带规划小学,目前碧桂园华师附小已开学。自带幼儿园。

装修标准较高,地暖、新风系统、净水系统,老板牌高端厨房。号称装配式建筑。人车分流,车位配比1比1以上。

好吧,这一切看起来是如此的普通,2点几的容积率在花山算很高的了,联投花山郡、亿达的容积率都是1左右,而且花山最美的位置在严西湖边上,东境这个位置根本体现不出花山优美的环境,究竟碧桂园凭什么叫价18000?


那我们就先来看看花山这几年来有什么:
严西湖大桥-严西湖隧道开通,花山5分钟可抵达东三环

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花山大道全线贯通 一条路直达光谷中心城管委会

花山大道全线贯通标志着光谷中心城和花山正式连接起来,花山有了西向和南向两大出入口

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植物园隧道即将开工

植物园通道从鲁磨路与八一路延长线交会处附近入地,从中科院武汉植物园东侧穿越东湖的后湖之后出地面,在花城大道三环线立交处与该大道对接,全长4.76公里,双向4车道,是连接花山生态城与主城区的一条快速通道。因为植物园通道要从东湖隧道下面垂直穿过,故在东湖隧道施工时,施工方就已经在东湖隧道下面预埋了一段供植树园通道使用的管道。

植物园通道即鲁磨路延长线,会将鲁磨路延长至东三环线,次工程受益最大的是花山片区,花山片区目前可从严西湖大桥连接至东三环,若植物园隧道通车,从花山片区10分钟内可抵达东湖隧道和八一路延长线,花山的价值将有大幅提升。

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19号线列入武汉第四轮地铁规划

去年10月,武汉第四轮轨交规划环评公示的进行,花山终于迎来了自己的第一条地铁19号线,地铁19号线起于青山区和平公园,南至终点光谷保税区,线路全长29.8公里,设站11座,将采取中低速磁悬浮技术建设,比地铁还快一倍。19号线在花山预估有2个站点,一是城投花山南站附近,另外一个可能在软件新城附近,具体位置还要未确定。


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退耕还林 建生态绿化带

作为湖北两型社会首个生态城市,花山的自然景观没话说。据悉,花山新城投资12亿元,将规划区域内的农民全部迁出,退耕还林、退渔还湖,建设"花山"、"花果山"两座生态绿化带。

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武汉光谷希尔顿酒店开业

武汉光谷希尔顿酒店位于花山生态新城核心启动区,武汉光谷希尔顿酒店坐落在武汉东湖新技术开发区,光谷严西湖的东南端。武汉光谷希尔顿酒店为湖北省市重点项目、中部地区规模最大最豪华的超五星级绿色生态酒店。


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碧桂园华师附小开学

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严西湖美景

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严西湖湿地公园建成

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唯一产业武汉软件新城部分投入办公

说到花山,非常值得一提的就是120万方的武汉软件新城。武汉软件新城是花山生态新城的核心产业区,西起严西湖湿地公园,东至花山大道,北邻严西湖湖岸,南至花城大道沿线。

武汉软件新城规划总用地3.4平方公里,计划总投资超200亿元,建设规模约340万平方米。由大连亿达集团、省联投集团合作开发。园区建成后,通过100家世界级与行业领军企业带动,形成产业聚集,吸引1000家高新技术企业客户,从业人员将达到20万人,园区年产值超过500亿元,将成为武汉市软件及信息服务产业集群的核心承载基地,武汉创建中国软件名城的核心示范区。

软件园分五期开发,一期是写字楼已经建成,现有七千人在里面办公,二期正在建设,三四五期未建。所以随着软件园逐渐落实,人口越来越多,花山的交通和商业配套急需加速落实。

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联投金港汽车公园

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常家山国际运动公园

2015年6月,为适应新城发展需要,武汉花山生态新城投资有限公司决定规划发展旅游运动休闲产业。常家山国际运动公园是发展旅游运动休闲产业的重点项目之一,该项目对土地管理模式、盘活存量资产、推动产业发展、聚集新城人气、完善城市配套、提升新城形象和增加土地价值等方面大有裨益。该项目于2016年7月1日正式启动。

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东湖高新花城汇商业招商中

东湖高新花城汇为武汉软件新城一站式商务综合体。东湖高新花城汇占地面积69329.89平米,建设面积16.8万方,其中商业规模5万方、产业规模7.4万方。目前正在招商中,具体开业时间待定。

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花山河商业街未动工 说好的下一个“楚河汉街”呢?

传言早在2015年,省联投集团打造的花山河项目就已正式动工,一期工程投资100亿元,然而后来就没有然后了。 根据规划,将在76平方公里的花山生态新城中,打造一条新版的“楚河汉街”。据花山河规划,开发用地近4000亩,相当于三个“楚河汉街”规模。该街区规划在湖边,修建时尚影视创意区、旅游商业聚集区与滨水生态展示区,将生态体验、创意展示与影视音乐等融合在一起。

花山河商业街位于光谷东北面,建成之后将辐射光谷东、青山。据媒体报道该街区或将于2017年开街。显然,“楚河汉街”今年开业是没戏了,至今未动工!

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比起花山河,所以目前花山只能靠一些楼盘底商,像万科花山紫悦湾的商业体量仅0.9万方,辐射范围实在有限。


武黄城铁花山南站通车  迟到1分钟再等两小时!

武黄城铁开通,喜大普奔,但是该城铁对花山人民出行也没啥大作用。首先,武黄城铁经花山只能到武汉站,对花山人民进城啥帮助没有。第二,武黄城铁发车频率并不高,基本7点半以后就是1-2小时一班,差不多就是错过这一班就只能在风中凌乱吧。第三,花山站距离万科花山紫悦湾、联投花山郡等楼盘真的很远!

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以上这些是否足以让花山叫价18000?阿松认为是完全不成立的!

碧桂园生态城东境自己有几个理由:

1、装修升级,这批房源都将配备豪华装修

2、装配式建筑,比传统建筑更先进

3、拿地价就9000多,不卖高价怎么保本?

好吧,碧桂园,你赢了。

不过现在政府限价,花山片区备案价仅为8K+,该价位的装修标准最多为2000元/平。就算你碧桂园费劲力气公关把备案价上了1万,就可以绑2500的装修,也与18000还有很长距离,至于这个价格是包含了XX费还是要签多份阴阳合同我们不得而知,静待碧桂园开盘。不过如果真的这个价格买,不知道要套多少年。

除了碧桂园生态城,花山另外一个在售楼盘亿达光谷大观也在近期传出由毛坯改为精装修,价格预期从10000元/平上升至13000元/平。


最后阿松综合点评一下花山片区:

1、花山片区,升值幅度相对较慢,出租一般,只有软件新城支撑,投资不如光谷东和关山大道

2、花山片区环境确实好,有山有水,十分宜居,道路宽阔

3、花山片区目前没有地铁,第四轮规划中有19号线,站点待定,若是地铁定了,区域一定会上一个档次

4、花山片区绝对位置较远,但自驾还算方便,上东三环和去光谷中心不会超过10分钟

5、背靠化工新城,但几乎没有影响


花山和光谷东相隔非常近,而火热程度却相差甚远。近年来光谷东因武汉地铁11号线、有轨电车、光谷国际网球场、光谷生物城以及其他一些高大上的配套大受关注,片区房价疯涨甚至翻番,目前光谷东的房价已经到了18000元/平左右。相比之下,花山的势头就慢了很多。

虽说花山的商业和配套不尽如人意,但植物园隧道和地铁19号线等规划都将为花山带来重大利好,建成通车以后,将极大的拉进花山与中心城市的距离,不仅更有利于区域经济发展,也能带来更多人气。

联投集团作为花山的一级开发商,开发了联投花山郡项目,之后将土地卖给了万科、碧桂园等先后开发了万科花山紫悦湾和碧桂园生态城等项目,好在进入花山的都是大开发商,花山本身环境不错,关键是这里是东湖高新区,花山的发展即将进入快车道。


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